Preguntas Frecuentes

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Preguntas Generales 

Qué es un “Brownfield”?

Los brownfields son “bienes inmuebles, cuya expansión, reurbanización o reutilización pueden complicarse por la presencia o posible presencia de una sustancia peligrosa o contaminación”. Brownfields destruye comunidades en todo el país, inhibiendo el desarrollo económico y contaminando el medio ambiente. Las propiedades definidas como un “Brownfield” incluyen fábricas textiles abandonadas, estaciones de servicio, instalaciones industriales, y plantas químicas. Al limpiar estas propiedades, los gobiernos locales pueden proteger el medio ambiente, estimular el crecimiento económico y crear empleos nuevos.

Cuál es el propósito de este proyecto de subsidio?

El propósito de este subsidio es evaluar el nivel de la contaminación ambiental en propiedades seleccionadas de Brownfield y llevar a cabo la planificación para la limpieza y reutilización de las propiedades afectadas. Al evaluar las propiedades contaminadas en Durham, la Ciudad está cuantificando los riesgos involucrados en la reurbanización de las propiedades para incentivar a los propietarios y desarrolladores a limpiar las propiedades y volver a ponerlas en usos productivos.

¿El subsidio pagará la limpieza de los sitios?

Este subsidio de Brownfield no pagará la limpieza y reurbanización de la propiedad. Aunque la Agencia de Protección Ambiental (EPA) ofrece subsidios de limpieza separadas para ayudar con las actividades de limpieza, los propietarios y desarrolladores a veces están ansiosos por invertir en las actividades de reurbanización para volver a poner las propiedades a usos productivos.

Preguntas para miembros de la comunidad 

¿Cómo se beneficiará la comunidad de la reurbanización de estas propiedades?

La limpieza y la reurbanización de las propiedades definidas como Brownfields crean propiedades productivas, mejoran las áreas decaidas, protegen el medio ambiente, y con frecuencia crean empleos nuevos.

¿Cómo puedo involucrarme?

En el presente, la ciudad de Durham busca la participación de socios comunitarios y ciudadanos para ayudar con la implementación del Proyecto de Evaluación Brownfields de la Agencia de Protección Ambiental (EPA). Hay cuatro formas de involucrarse en esta iniciativa:

  1. Identificar sitios: informe a la Ciudad de cualquier sitio brownfield en el área que conozca;
  2. Ayude a priorizar los sitios: dígale a la ciudad cuáles propiedades Brownfield cree que sean las más importantes para desarrollar;
  3. Asistir en la planificación: comparta su visión de lo que debería suceder en las propiedades de alta prioridad; y
  4. Manténgase informado: manténgase actualizado sobre las actividades del proyecto. Esto se puede lograr con visitar la página web del proyecto y asistiendo a eventos comunitarios programados.

Preguntas para Propietarios

¿Qué es un Brownfield?

La Agencia de Protección Ambiental (EPA) define los terrenos “Brownfield” como “bienes inmuebles, cuya expansión, reurbanización o reutilización pueden complicarse por la presencia o la posible presencia de una sustancia peligrosa o contaminación”. Al determinar qué está presente en una propiedad y, si es necesario, limpiar la propiedad para minimizar el peligro, aumenta la oportunidad para la reurbanización de la propiedad. Esto también mejora y protege el medio ambiente.

¿Cuál es la participación de la Agencia de Protección Ambiental (EPA)?

El Programa de Evaluación de Brownfield NO es un programa regulatorio. Los proyectos de evaluación son un mecanismo / herramienta para promover el desarrollo económico. La participación de la EPA generalmente se limita al estudio de los planes de trabajo y la supervisión general del programa.

¿Qué ofrece el programa a los propietarios?

La participación en el Programa Durham Brownfields por parte del sector privado es voluntaria. El programa ayuda a mover las propiedades hacia la reurbanización realizando evaluaciones ambientales de la propiedad e identificando y eliminando el riesgo y la incertidumbre ambiental asociada con la propiedad. Con fondos de la EPA, la Ciudad puede apoyar las actividades de evaluación del sitio ambiental en propiedades donde el propietario actual o el posible comprador no estén dispuestos o no puedan realizar evaluaciones de forma independiente. La participación en el programa es particularmente útil cuando se percibe que una propiedad tiene un problema ambiental, aunque en realidad no exista.

¿Por qué quisieran participar los propietarios?

La participación en un proyecto de Brownfields aporta recursos a los propietarios y posibles compradores que facilitan el nuevo desarrollo de la propiedad. El proyecto puede ayudar a aclarar inquietudes ambientales y planificar la reurbanización para abordar problemas ambientales reales o percibidos. Si se selecciona su propiedad, los servicios proporcionados por el proyecto pueden incluir

  1. Estudios ambientales comúnmente llamados “All Appropriate Inquiries” (las cuales son evaluaciones ambientales conocidas como “Phase I and Phase II Environmental Site Assessments”), y
  2. Planificación de limpieza / reurbanización.

¿Qué son los estudios ambientales “All Appropriate Inquiries”?

La definición de la EPA de “All Appropriate Inquiries” es “el proceso de evaluar las condiciones ambientales de una propiedad y evaluar la posible responsabilidad por cualquier contaminación”. Los requisitos de este tipo de estudio ambiental son aplicables a cualquier persona or compañia que pueda reclamar protección contra la responsabilidad de CERCLA (también conocida como Superfund) como un propietario inocente, un posible comprador de buena fé o un propietario contiguo. Las personas o compañias que reciben subsidios bajo el programa de subsidios Brownfields de la EPA para evaluar y caracterizar propiedades deben cumplir con los estándares de el estudio ambiental “All Appropriate Inquiries”. Las evaluaciones realizadas bajo estos estándares deben realizarse o actualizarse dentro de un año antes de la fecha de adquisición de una propiedad. Además, si estas evaluaciones se llevan a cabo más de 180 días antes de la fecha de adquisición, ciertos aspectos de las consultas deben actualizarse. Las partes deben cumplir con los requisitos de la Regla Final de “All Appropriate Inquiries”, o seguir los estándares establecidos en el Proceso de Evaluación Ambiental ASTM E1527-05.

¿Qué es una evaluación ambiental “Phase I and II Environmental Site Assessment”?

El objetivo principal de una evaluación ambiental “Phase I Environmental Site Assessment” (Estudio Ambiental Fase I) es hacer una “investigación apropiada sobre la propiedad y los usos anteriores de la propiedad de manera coherente con las buenas prácticas comerciales o habituales”. Este tipo de estudio ambiental típicamente se realiza por el propietario actual o el comprador potencial. Esta es una parte vital de las transacciones de propiedad comercial e industrial donde la responsabilidad potencial es una preocupación y los prestamistas y abogados lo requieren con mayor frecuencia antes de finalizar una transacción de bienes raíces. Las evaluaciones del Estudio Ambiental Fase I se llevan a cabo de acuerdo con las pautas establecidas en la práctica estándar de la Sociedad Estadounidense para Pruebas y Materiales (ASTM) para el Estudio Ambiental Fase I (E 1527) y el estudio “All Appropriate Inquiries” establecido por la agencia EPA. Hay cuatro componentes principales del Estudio Ambiental Fase I:

  1. revisión de registros,
  2. exploración de la propriedad,
  3. entrevistas, y
  4. preparación de informes.

El informe del Estudio Ambiental Fase I incluirá una declaración de evidencia de condiciones ambientales reconocidas. Las evaluaciones del Estudio Ambiental Fase I no incluyen colección de muestras o análisis químicos de suelos, aguas subterránea u otros medios. Cuando se identifican inquietudes, las recomendaciones para evaluaciones adicionales tipo Fase II generalmente se incluyen en el informe.

Los informes del Estudio Ambiental Fase II incluyen muestras específicas obtenidas en la propiedad y análisis químicos para caracterizar la ocurrencia y distribución de compuestos peligrosos en los suelos y el aguas subterráneas en la propiedad. Los Estudios Ambientales Fase II generalmente brindan la información necesaria para determinar si actividades de limpieza sean necesarias para la propiedad.

¿Si soy propietario de una propiedad y participo en el programa, qué sucede si se encuentra contaminación ambiental?

La respuesta a esta pregunta depende de las actividades históricas que ocurrieron en la propiedad, las posibles fuentes y tipos de contaminación, y la agencia reguladora que tendría jurisdicción sobre la propiedad. La Ciudad tiene especialistas que consultarán con los propietarios para responder a esta pregunta ANTES de realizar las pruebas. De esta manera, el dueño de una propiedad sabe exactamente cuáles son las ramificaciones si se encuentra contaminación y los ayuda a tomar una decisión informada antes de autorizar las pruebas en una propiedad.

¿Quién pagará la limpieza si se encuentra contaminación?

El propietario de la propiedad generalmente es responsable de pagar por la limpieza de la propiedad. Sin embargo, existen programas de reembolso y estrategias de mitigación que pueden usarse en ciertas situaciones. Además, la EPA ofrece préstamos a bajo interés a propietarios privados para la limpieza de la contaminación. Los especialistas ambientales de la Ciudad ayudarán a los propietarios a desarrollar una estrategia (incluida la mitigación de costos) para abordar la limpieza antes de comenzar con las pruebas.

¿Qué actividades se incluyen en la planificación de limpieza / reurbanización?

El objetivo principal de este esfuerzo es identificar alternativas de limpieza potencialmente aplicables y estimar el alcance, la duración y el costo de implementar alternativas de limpieza seleccionadas en la propiedad. Esta tarea le dará a los propietarios y posibles compradores una descripción general de las posibles alternativas de limpieza y el costo aproximado para completar estas actividades. Las decisiones de limpieza se basan frecuentemente en el uso final propuesto para la propiedad (por ejemplo…residencial, comercial, etc) y cómo la reconstrucción propuesta (edificios, estacionamientos, etc) limita el acceso a la contaminación en la propiedad. No es raro que los costos de limpieza se reduzcan significativamente como resultado de estos esfuerzos.

¿Qué pasa si no se identifican oportunidades para reurbanización?

Aunque las oportunidades específicas de re-desarrollo no necesariamente deben detallarse antes de realizar algún trabajo, en general se necesita un plan para generar oportunidades de re-desarrollo para obtener la aprobación de la EPA para gastar los fondos del subsidio. Además, la Ciudad buscará priorizar las propiedades para recibir fondos en función del potencial y los planes de reurbanización de las propiedades.

Soy un propietario interesado. ¿A quién contacto para obtener más información?

Comuníquese con Summer Alston, con la Oficina de Desarrollo Económico y Laboral de la Ciudad de Durham al 919-560-4965 (teléfono) o summer.alston@durhamnc.gov (correo electrónico).